广州是时候跟进“商转公”了

7月2日，广州住房公积金管理中心发布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》（征求意见稿），拟面向满足“广州唯一住房”“连续缴存公积金60个月”“原商业贷款已放款5年以上”等条件的购房者，将商业贷款转为纯公积金贷款。意见征求时间为2025年7月2日至11日。

通常，商业贷款利率较高，公积金贷款利率较低，“商转公”的最直接影响是，存量房贷利率降低，购房者的还贷压力减轻。此等利好自然备受关注，2023年至去年8月，就有超30城开放或重启“商转公”，既给购房者减负担，也给房地产市场添活力，还能起到减少提前还贷的作用。而后，一线城市中，深圳率先跟进，“眼馋”的人多次催促广州也加入“商转公”行列。

去年5月，广州住房公积金管理中心回复市民咨询时表示：“目前国内开展‘商转公’业务的城市除深圳，基本均为体量较小的城市，北京、上海均未开展此项业务。深圳的开展具有特殊性，其公积金贷款起步晚，沉淀资金较多，享受过公积金贷款的缴存人较少，其业务的开展具备条件。”如今，在“沉淀资金”等方面，广州有条件了吗？

这里要提到一个关键指标——住房公积金个人住房贷款率（“个贷率”），即个人住房贷款余额占住房公积金缴存余额的比率，反映公积金支持个人贷款买房的力度。通俗地说，个贷率较高意味着住房公积金资金使用比较充分，反之意味着有部分资金闲置，但过高有风险，过低会浪费。多地实施“商转公”时，大多表示会参考个贷率实行动态启停，多以85％或90％为阈值。究其核心，这是最大化发挥住房公积金制度作用、同时防控风险的平衡之举。

广州拟推“商转公”，也少不了对公积金资金池的考量。《广州住房公积金2024年年度报告》显示，2024年末，个人住房贷款余额占缴存余额的73.03%，比上年末减少2.02个百分点。个贷率远低于85%，“商转公”有贷款额度空间。再者，征求意见稿发布前两天，广州披露2025年广州公积金年度结息达44.72亿元，比2024年增加3.1亿元，刷新历史纪录，也说明公积金池子“水位”较高。市民有需求，实施有条件，政策出台时机也就不远了。

值得一提的是，征求意见稿也规定了动态启停：当个贷率低于75%时启动“商转公”；达到85%及以上时可采取防控措施，包括但不限于实行商转公贷款额度管控、预约申请等措施；达到90%及以上时暂停。一方面，这是保障“沉淀资金”得到安全、高效运用的需要；另一方面，无论是申请人需满足8个条件，还是若申请人太多政策可能暂停，都意味着更侧重于减轻背负纯商业贷较重负担群体的还贷压力，效果正如征求意见稿中提到的，“促进社会消费”。

当前，制约居民消费意愿的一大因素，就是家庭债务率过高。给购房者“减负”，其实也是在为扩内需“增效”。